Thành phố Dallas ‘rỗng ruột’

MỹVùng ven Dallas chứng kiến sự bùng nổ về kinh tế, bất động sản, nhưng khu trung tâm lại trở nên hoang vắng, khi nhiều doanh nghiệp rời đi.

Thành phố Dallas thuộc bang Texas đang trở thành “điểm nóng” bất động sản thương mại, với dân số bùng nổ, các công ty dịch vụ tài chính đổ về ngày một đông, đến mức nơi đây được ví von là “Wall Street của miền nam nước Mỹ”.

Tuy nhiên, thành phố này lại ghi nhận bức tranh trái ngược ở vùng lõi, khi khu trung tâm (downtown) của Dallas đang chứng kiến tình hình kinh doanh ảm đạm nhất cả nước.

Các tòa nhà văn phòng ở đây xuống cấp, hàng loạt doanh nghiệp rời khu trung tâm để chuyển lên khu Uptown sôi động gần đó hoặc về các vùng ngoại ô, thường do lo ngại tình trạng tội phạm, vô gia cư, để lại những khoản vay vỡ nợ, tài sản bị siết nợ và những thương vụ bán tháo với giá rất thấp.

Theo công ty dữ liệu tài chính, bất động sản MSCI, trong 9 tháng đầu năm, các nhà đầu tư chỉ mua 51,7 triệu USD bất động sản văn phòng tại khu trung tâm Dallas, so với 1,8 tỷ USD ở các vùng ngoại ô. Tỷ lệ văn phòng để trống ở trung tâm Dallas là 27,2%, cao thứ hai toàn quốc, chỉ sau Seattle.

Những gì đang diễn ra ở trung tâm Dallas không phải là trường hợp cá biệt. Xu hướng làm việc từ xa, vấn đề vô gia cư, lo ngại an ninh đang làm suy yếu nhiều khu downtown khác trên khắp cả nước. Doanh nghiệp và nhà đầu tư đã rút khỏi trung tâm các thành phố như St. Louis, San Diego hay Portland để chuyển dòng vốn về những khu vực ngoại ô yên ổn hơn.

Khu trung tâm Dallas suy thoái cho thấy quá trình phục hồi thị trường văn phòng ở Mỹ đang diễn ra không đồng đều.

Một phần nguyên nhân là Dallas chưa bao giờ phát triển quanh một khu trung tâm tài chính đông đúc như các thành phố lâu đời ở vùng đông bắc Mỹ. Thay vào đó, đô thị này nở rộng dọc hệ thống cao tốc và các khuôn viên doanh nghiệp, hình thành những vùng đô thị mới với nhiều trung tâm tài chính như Las Colinas, Preston Center, Frisco, Plano hay Legacy West.

Xu hướng này tăng tốc trong thập niên 1990 và 2000 với sự trỗi dậy của quận Uptown ở phía bắc khu trung tâm, nơi thu hút nhiều doanh nghiệp tài chính, luật và công nghệ.

Sau đại dịch Covid-19, vùng ngoại ô Dallas trở nên cạnh tranh hơn phần lớn các thành phố Mỹ. Những khu vực này có nhiều tòa nhà hiện đại, gần nơi ở của nhân viên, nhiều chỗ đậu xe và tiện ích như phòng gym hay không gian ngoài trời.

Trong khi đó, khu trung tâm chủ yếu gồm các tòa nhà cũ, ít tiện ích, khiến nó dần trở nên “rỗng ruột” khi nhu cầu sử dụng văn phòng bị phân tán.

Toàn vùng Dallas vẫn giữ được sức hút nhờ chi phí sinh hoạt tương đối thấp và chính sách thuế thân thiện với doanh nghiệp, đặc biệt hấp dẫn các công ty tài chính. Nasdaq, hiện có văn phòng tại Irving, đã thông báo mở rộng hoạt động tại khu vực này. Sở giao dịch chứng khoán New York cũng đang lên kế hoạch đặt văn phòng chi nhánh ở phía bắc downtown.

Goldman Sachs đang xây dựng một khuôn viên rộng khoảng 7,4 hecta tại Victory Park phía tây bắc downtown, có thể tiếp nhận hơn 5.000 nhân viên. Tập đoàn chưa cho biết liệu có đóng cửa văn phòng hiện tại ở downtown hay không, nơi đang là trung tâm vận hành lớn nhất của Goldman tại Mỹ ngoài New York.

Sức hút của thị trường ngoại ô buộc chính quyền Dallas phải tìm nhiều cách để giữ chân các doanh nghiệp lớn ở lại khu trung tâm.

Saks Global, doanh nghiệp đã mua lại chuỗi cửa hàng thời trang Neiman Marcus năm 2024, từng cân nhắc đóng cửa cơ sở 111 năm tuổi trên phố Main ở trung tâm Dallas.

Công ty cho biết phần lớn khách hàng của Neiman Marcus ở Dallas chuộng mua sắm tại cửa hàng ở NorthPark Center, trung tâm thương mại cao cấp cách khu trung tâm khoảng 11 km.

Saks đã đồng ý duy trì hoạt động của cửa hàng ở khu trung tâm ít nhất đến năm sau và xem xét các phương án cải tạo tòa nhà 9 tầng này, có thể ưu tiên không gian tổ chức sự kiện nghệ thuật và trình diễn thời trang, thu hẹp đáng kể diện tích bán lẻ truyền thống.

Một thách thức lớn trong việc giữ chân doanh nghiệp ở lại khu trung tâm Dallas là tình hình tội phạm, vô gia cư. Trong năm nay, cảnh sát đã ghi nhận các vụ hành hung, xâm phạm trái phép, tàng trữ dao, súng trong khuôn viên trụ sở AT&T, một trong những tập đoàn viễn thông lớn nhất Mỹ.

Không phải mọi tín hiệu đều u ám đối với khu trung tâm Dallas. Các chủ sở hữu bất động sản đã cố gắng tái định hình khu vực thành một khu dân cư đáng sống hơn, thay vì chỉ là một khu văn phòng thuần túy. Theo báo cáo gần đây của công ty dịch vụ bất động sản CBRE, downtown Dallas đứng thứ ba cả nước về chuyển đổi văn phòng sang nhà ở. Khu vực này cũng được kỳ vọng sẽ hồi sinh nhờ dự án tái phát triển trung tâm hội nghị trị giá 3,7 tỷ USD, dự kiến hoàn thành vào năm 2029.

Tương lai của khu trung tâm Dallas cũng phụ thuộc nhiều vào các đội bóng rổ và khúc côn cầu chuyên nghiệp là Mavericks và Stars. Cả hai đội đều đang thi đấu tại sân vận động American Airlines Center cũ kỹ ở phía bắc downtown và đã bày tỏ mong muốn xây dựng các sân nhà mới.

CEO Mavericks Rick Welts cho biết ông đang xem xét các địa điểm ở rìa phía nam downtown để xây một khu phức hợp thể thao mới rộng hơn 20 hecta, đảm bảo an ninh an toàn và các yếu tố khác. “Loạt dự án này sẽ là bước ngoặt lớn cho downtown”, ông nói.

Đức Trung (Theo WSJ, AP, Washington Post)