Nhiều dự án vướng pháp lý khiến dự án ngưng trệ, thị trường khan hiếm căn hộ vừa túi tiền. Trong ảnh: dự án chung cư “đứng hình” nhiều năm ở TP.HCM – Ảnh: NGỌC HIỂN
Việc lệch pha cung – cầu và cơn khát nhà ở vừa túi tiền ngày càng trầm trọng, đòi hỏi phải có những chính sách mạnh mẽ, quyết liệt hơn nữa để tăng nguồn cung phân khúc nhà ở thương mại giá mềm và nhà ở xã hội.
Giá nhà “tăng dần đều”
Những ngày cuối tháng 8, trong vai người dân có nhu cầu tìm mua căn hộ 1-2 phòng ngủ để an cư cho gia đình, phóng viên Tuổi Trẻ đã tìm đến nhiều sàn giao dịch bất động sản cũng như chủ đầu tư đang mở bán căn hộ ở TP.HCM.
Tại khu đông TP.HCM, với vị trí cách khu vực trung tâm ở phường Sài Gòn hơn 20km, nhiều môi giới dẫn chúng tôi đến một số tòa chung cư đang mở bán nhưng mức giá giao dịch từ 52 – 69 triệu đồng/m², tính ra người mua phải trả 3,1 – 4,9 tỉ đồng/căn.
Tiến gần hơn về vị trí gần trung tâm chừng 10km cũng ở khu đông, chúng tôi hỏi thăm một số dự án đang xây dựng, giá rao bán từ chủ đầu tư đã tròm trèm ở ngưỡng 100 – 150 triệu đồng/m².
Nếu mua căn hộ 1 phòng ngủ chừng 56m², người mua phải bỏ ra đến 5 – 6 tỉ đồng, còn căn 2 phòng ngủ lên đến cả chục tỉ đồng.
“Giá vậy nhưng không có mà mua nữa anh ơi, bên em chỉ còn các căn vị trí không được đẹp lắm, còn các căn view đẹp, hướng về trung tâm TP đều đã bán sạch, ai book đợt đầu là đến giờ lời vài chục triệu mỗi m² rồi anh à”, đại diện một chủ đầu tư nói.
Dọc quốc lộ 13 hướng về Bình Dương (cũ), nghe tin một dự án căn hộ vừa khởi công, chúng tôi liên hệ chủ đầu tư thì được báo giá từ 130 – 150 triệu đồng/m², nhưng do diện tích căn hộ lớn nên để được là chủ nhân của căn hộ 2 phòng ngủ thì người mua phải bỏ ra không dưới 10 tỉ đồng.
Còn khu nam TP, các dự án tại khu vực này đang bán cho khách hàng với giá 64 – 80 triệu đồng/m².
Ở trung tâm TP.HCM, một vài dự án đang “còn hàng” được chủ đầu tư bán với giá 230 – 300 triệu đồng/m², cá biệt có dự án giá mỗi m² lên đến cả nửa tỉ đồng.
Còn tại Hà Nội, hầu hết các dự án nhà ở thương mại bung hàng ở Hà Nội từ đầu năm đến nay đều thuộc phân khúc trung, cao cấp và hạng sang.
Giá bán trung bình các căn hộ chung cư thời điểm cuối quý 2 năm nay, theo khảo sát của công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, khoảng 79 triệu đồng/m², tăng khoảng 6% so với quý 1 và tăng 33% so với cùng kỳ năm trước.
Theo Bộ Xây dựng, chung cư tại Hà Nội, TP.HCM trong quý 2-2025 ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ.
Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý 2-2025 đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước (tăng 33% so với cùng kỳ 2024).
Trong khi đó giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m², tăng khoảng 36% so với cùng kỳ 2024. Với các dự án phân khúc hạng sang có lợi thế nhờ giao thông ở TP.HCM, Bộ Xây dựng cho biết các dự án này đã “tăng cục bộ và thiết lập mặt bằng giá mới nhờ lợi thế hạ tầng”.
Dọn đường pháp lý, mở lối cho nhà giá rẻ
Trao đổi với Tuổi Trẻ, nhiều doanh nghiệp lẫn chuyên gia đều khẳng định giá nhà đã tăng quá cao, cần có giải pháp để kìm giá chung cư.
Theo ông Nguyễn Xuân Quang, chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư Nam Long, để làm nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp phải tính toán tối ưu chi phí từ công tác quy hoạch, thiết kế, chọn nhà cung cấp vật liệu xây dựng, nhà thầu… làm sao để mọi đối tác đồng hành với chủ đầu tư giúp giá nhà rẻ lại.
Tuy nhiên theo ông Quang, việc thủ tục dự án kéo dài khiến chi phí tài chính tăng cao là một trong những yếu tố khiến giá nhà tăng.
Do đó nếu được sớm tháo gỡ pháp lý cho dự án, bao gồm việc cấp phép xây dựng, thủ tục đầu tư và các thủ tục liên quan một cách nhanh chóng, hiệu quả sẽ góp một phần rất lớn để giảm giá thành nhà ở.
Trong đó, Nhà nước cần đóng vai trò điều phối với những chính sách đồng bộ trong việc phát triển nhà ở vừa túi tiền.
Cũng theo ông Quang, Thủ tướng và các bộ ngành rất quan tâm và quyết liệt trong việc yêu cầu các tỉnh, TP đáp ứng kế hoạch phát triển nhà xã hội cũng như phát triển nhà ở vừa túi tiền.
Tuy nhiên, cần làm sao để các chính sách có tính khả thi để xã hội hóa chương trình nhà ở vừa túi tiền, khuyến khích sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản, ngân hàng, kể cả người dân.
Ông Nguyễn Hoàng Minh – phó tổng giám đốc Công ty CP Phát triển địa ốc Sài Gòn 5 – cũng cho rằng với những dự án gặp khó khăn về thủ tục pháp lý kéo dài nhiều năm, giá nhà cũng kéo lên cao do chi phí tài chính đã đội lên.
Đơn cử, với dự án của doanh nghiệp này đưa ra thị trường với mức giá 26 – 28 triệu đồng/m² cách đây 7 năm, nhưng ngưng trệ do vướng thủ tục, đến nay mới có những tín hiệu có thể khởi động trở lại, buộc doanh nghiệp phải tính lại mức giá mới nếu xây dựng, ít nhất tăng gấp đôi.
Theo ông Minh, một trong những chi phí lớn là lãi vay ngân hàng, đến nay đã đội lên hơn 50 tỉ đồng, chưa kể nhiều chi phí khác.
“Bản thân doanh nghiệp muốn làm nhanh dự án, giúp người dâm sớm có nhà, nhưng tắc nghẽn thủ tục pháp lý khiến dự án ngưng trệ, người dân không có nhà, giá nhà lại đội lên theo chi phí tài chính”, ông Minh nói.
Ưu đãi bằng lãi suất cho nhà ở vừa túi tiền
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Cường – chủ tịch HĐQT C-Holdings – cho biết doanh nghiệp này đang phát triển những dự án căn hộ vừa túi tiền ở khu vực Bình Dương (cũ) và tỉ lệ hấp thụ tốt bởi đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Theo ông Cường, nếu có thêm trợ lực của Chính phủ, doanh nghiệp này và các doanh nghiệp có chung định hướng làm nhà ở vừa túi tiền sẽ có thêm nhiều dư địa để làm nhà ở giá rẻ hơn nữa.
Theo đó có thể xét tiêu chuẩn và ưu đãi lãi vay đối với các chủ đầu tư, tức là Chính phủ có thể lập ra tiêu chuẩn cho nhà ở thương mại ở phân khúc giá 40 triệu đồng/m² trở xuống với tiện ích cơ bản và hưởng mức lãi vay ưu đãi.
Điều này giúp doanh nghiệp tự tin tham gia cuộc chơi, vì hiện tại việc vay vốn cho sản phẩm cao cấp và sản phẩm bình dân đều chịu mức lãi suất như nhau, tạo ra sự cạnh tranh không công bằng.
Theo các doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư đã “chết” vì không xong pháp lý, dự án kéo dài 5-15 năm, dẫn đến chi phí lãi vay và chi phí phát sinh đội lên quá lớn. Do đó, Nhà nước cần đóng vai trò trong việc tạo ra quy trình thủ tục nhanh hơn, gọn hơn.
“Nếu có một bộ quy chuẩn rõ ràng cho từng phân khúc sản phẩm thì hồ sơ sẽ được xử lý nhanh hơn. Điều này giúp doanh nghiệp kiểm soát rủi ro tốt hơn, từ đó mới có giá tốt cho sản phẩm”, một doanh nghiệp nói.
Cần có quỹ đất sạch cho nhà thương mại giá rẻ
Người dân tìm hiểu các căn hộ tại một dự án chung cư ở khu vực phía nam TP.HCM – Ảnh: NGỌC HIỂN
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc phía Nam cho rằng khi thị trường chưa thể giải quyết được các vấn đề tồn tại, vai trò điều tiết của Nhà nước trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Trong đó, Nhà nước cần đi trước một bước trong việc quy hoạch và chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch, có hạ tầng kết nối cơ bản, dành riêng cho phát triển và nhà ở thương mại giá rẻ.
Bên cạnh đó Nhà nước cũng cần có những cơ chế, chính sách ưu đãi đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp như giảm đất, thuế thu nhập doanh nghiệp cho các dự án nhà ở vừa túi tiền.
Đặc biệt, cần rút gọn thủ tục hành chính và có các cơ chế về vốn với các gói tín dụng ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà một cách thực chất.
“Nhà nước cũng có trong tay “cây đũa” chỉ huy để điều tiết thị trường, đó là sử dụng công cụ thuế để chống đầu cơ, minh bạch hóa thông tin thị trường, đảm bảo nhà đến đúng tay người có nhu cầu thực”, vị này nói.
Phải có gói cho vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu
TS Nguyễn Quốc Hùng – phó chủ tịch kiêm tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam – cho rằng để thực hiện chính sách nhà ở vừa túi tiền, cần bổ sung một gói vay trung hạn với lãi suất ổn định cho vay mua nhà ở giá phù hợp.
“Cho người trẻ vay mua nhà là chủ trương đúng nhưng để gói vay này thực sự phát huy hiệu quả, các cơ quan quản lý cần rà soát lại xem những người mua bán nhà trên thị trường hiện nay là người mua để ở hay mua để đầu tư, đầu cơ lướt sóng”, ông Hùng nói và cho rằng phần lớn giao dịch hiện nay là nhà đầu tư mua bán với nhà đầu tư, nếu không kiểm soát được tình trạng này vốn vay sẽ không đến đúng đối tượng có nhu cầu mua nhà thực.
Để khắc phục tình trạng này, theo ông Hùng, cần quy định rõ đối tượng được hưởng gói vay, các tiêu chí, tiêu chuẩn được vay vốn. “Tốt nhất là gói vay này chỉ nên dành cho những người mua căn nhà đầu tiên”, ông Hùng gợi ý.
