Một số doanh nghiệp cho rằng tiền sử dụng đất tăng cao sẽ khó kiểm soát giá nhà
Thu từ đất tăng mạnh trong nửa đầu năm nay cũng khiến cho các doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai hơn, ngay cả những doanh nghiệp có dự án treo hàng chục năm, nay được gỡ vướng pháp lý cũng khó triển khai dự án vì tiền sử dụng đất, tiền thuế đất tăng hàng chục lần.
Thu tiền sử dụng đất tăng vọt do đâu?
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ TN&MT, cho biết số thu tiền sử dụng đất tăng trong nửa đầu năm nay là do bảng giá đất điều chỉnh tăng. Khi bảng giá đất được đẩy lên sát thị trường, đương nhiên thu từ sử dụng đất sẽ tăng. Trong đó, tại địa phương đưa bảng giá đất lên cao nhất là TP.HCM, bảng giá đất tương đương 70% giá thị trường.
“Lâu nay Việt Nam nằm trong nhóm các nước dẫn đầu thế giới về nguồn thu từ đất, ngay cả khi giá đất còn thấp như những năm trước đây thì nguồn thu từ đất ở nước ta cũng xấp xỉ 3% GDP, ngang ngửa với những nước phát triển thế giới như Mỹ, Anh, cao hơn Nhật Bản, Hàn Quốc”, ông Võ chia sẻ thêm.
Còn theo ông Đỗ Thiên Anh Tuấn – giảng viên Trường Chính sách công và quản lý Fulbright, việc một loạt địa phương tăng tốc tổ chức đấu giá đất, nhất là tại những khu vực có giá trị kinh tế cao như vành đai đô thị, khu công nghiệp hoặc các vùng có hạ tầng mới hoàn thiện cũng góp phần làm tăng nguồn thu từ đất.
Bên cạnh đó, sự phục hồi của thị trường bất động sản từ cuối năm 2024 sang 2025 và hàng loạt chính sách tháo gỡ thị trường đã bắt đầu phát huy hiệu quả.
“Việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, hoàn thiện quy hoạch và cải thiện tính minh bạch trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã giúp các giao dịch diễn ra thuận lợi hơn, qua đó tạo ra dòng thu lớn cho ngân sách từ tiền sử dụng đất”, ông Tuấn cho biết thêm.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – chủ tịch GP Invest, dù thu ngân sách tăng vọt nhờ tăng thu tiền sử dụng đất, nhưng từ phía cơ quan quản lý nhà nước cần cân nhắc xem tiền đất tăng đột biến nửa đầu năm nay đang tác động thế nào đến đầu tư, sản xuất, kinh doanh.
“Số thu tiền sử dụng đất tăng vọt nửa đầu năm nay do nhiều dự án đã triển khai từ lâu, đến đầu năm nay có bảng giá đất mới nên họ buộc phải làm. Tại Hà Nội, có dự án vướng cả chục năm không làm được đến đầu năm nay doanh nghiệp mới được gỡ vướng để tiếp tục triển khai”, ông Hiệp nói.
Đại diện một số doanh nghiệp khác cũng cho rằng tiền sử dụng đất tăng vọt trong nửa đầu năm nay không phải là tín hiệu tốt cho môi trường đầu tư kinh doanh, đặc biệt là đầu tư bất động sản.
Đấu giá đất góp phần tăng thu tiền sử dụng đất nửa đầu năm 2025 – Ảnh: B.NGỌC
Lo tiền sử dụng đất đẩy giá nhà tăng cao
Bên cạnh tác động tích cực là thu ngân sách tăng, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, giá đất cao cũng đem lại nhiều hệ luy tiêu cực. Đó là giá nhà sẽ tăng theo vì mọi chi phí đầu vào đều được tính vào giá nhà chứ không chủ đầu tư nào chịu lỗ. Nhưng thực tế cũng chỉ ra rằng không phải chủ đầu tư cứ nâng giá nhà cao lên là bán được.
“Giá chung cư đang ở mức 70 – 80 triệu đồng/m2 là kinh lắm rồi, nếu bị đẩy lên trên 100 triệu đồng/m2 thì ai mua? Giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả của người làm công, ăn lương.
Ngay cả những người có tiền mua nhà để đầu tư, lướt sóng, chấp nhận mua giá cao chờ tăng giá thì đến thời điểm nào đó, thị trường chững lại họ cũng không tiếp tục đầu tư nữa”, ông Hiệp bày tỏ lo ngại.
Trong khi đó, ông N.Q.K., một chủ đầu tư ở Hà Nội, cho hay thời điểm này, nhiều chủ đầu tư đang cân nhắc vì giá nhà đã tăng rất cao rồi, nhu cầu thị trường đang giảm dần. Đến một lúc nào đó, sức tiêu thụ của thị trường không còn nữa, thị trường sẽ dừng lại. Khi đó dù nộp tiền sử dụng đất rồi, các chủ đầu tư cũng không thể tiếp tục đầu tư dự án vì không tiêu thụ được sản phẩm.
Cũng theo ông N.Q.K., Bộ NN&MT đang chủ trương sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng quay lại với bảng giá đất và hệ số sử dụng đất như Luật Đất đai 2014. Theo đó, khung giá đất sẽ giữ nguyên trong 5 năm và được điều chỉnh bằng hệ số sử dụng đất.
Vì thế, cần có quy định cụ thể hơn về hệ số sử dụng đất, chúng ta giao cho các tỉnh xác định nhưng cần có quy định về xây dựng hệ số sử dụng đất để tránh đưa ra hệ số tùy tiện. Bởi các nhà đầu tư cũng cần hình dung được giá đất dự án sẽ như thế nào để lập dự toán, tính toán đầu ra, ông N.Q.K. cho biết thêm.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bày tỏ băn khoăn khi theo Luật Đất đai, bảng giá đất sẽ có hiệu lực từ 1-1-2026, nhưng đến thời điểm này nhiều địa phương chưa xây dựng được bảng giá đất mới, vẫn tính theo bảng giá đất hiện hành. Vì thế, cần tính toán để kịp thời ban hành bảng giá đất mới vào đầu năm 2026.
Theo đại diện một số doanh nghiệp, giá đất đang là vấn đề nhức nhối ở hầu hết dự án. “Nếu các địa phương làm theo nghị định 71, khâu định giá đất dự án có nhiều vướng mắc, phải chờ 1 – 2 năm mới định giá xong một dự án. Nên vấn đề đầu tiên cần quan tâm khi sửa Luật Đất đai là sửa phương pháp định giá đất”, một doanh nghiệp nói.
Nguồn: Bộ Tài chính, dữ liệu: LÊ THANH – Đồ họa: TUẤN ANH
* Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn (giảng viên Trường Chính sách công và quản lý Fulbright):
Đẩy giá đất lên cao có thể kìm hãm sản xuất
Việc chạy theo thu tiền sử dụng đất có thể đẩy các địa phương vào thế bán đất lấy tiền, đẩy giá đất lên cao thông qua đấu giá, gây méo mó thị trường, làm tăng chi phí đầu tư và kìm hãm sản xuất.
Điều này có thể bóp nghẹt sức cạnh tranh của nền kinh tế, làm suy giảm sức hút đầu tư vào các ngành sản xuất và dịch vụ có giá trị gia tăng.
Thu từ đất phải bền vững hơn
Từ góc nhìn của một chuyên gia về đất đai, ông Đặng Hùng Võ cho rằng bảng giá đất nên sát thị trường nhưng Nhà nước phải có chính sách tài chính về đất đai phù hợp. Đặc biệt, chính sách đất đai phải kiểm soát giá nhà ở như nhiều nước đang áp dụng.
“Cách mà các nước giải quyết là nhà đầu tư chỉ phải chi 30% tiền sử dụng đất chứ không phải chi toàn bộ ngay từ ban đầu như ta. Đến khi nào cơ sở đó đi vào hoạt động, Nhà nước mới tính thuế. Tức là 70% còn lại được thu dưới dạng thuế đánh vào giá trị đất đai tăng lên khi cơ sở này đi vào hoạt động”, ông Võ nói.
Trong khi đó, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn cho rằng cần tiến hành một cuộc cải cách toàn diện chính sách thu từ đất đai và bất động sản, không chỉ nhằm tạo ra một hệ thống thu bền vững cho ngân sách mà còn để điều tiết hợp lý thu nhập, công bằng xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.
Theo ông Tuấn, cần từng bước loại bỏ các khoản có tên “thu tiền” và thay bằng một hệ thống thuế tài sản. Cụ thể, thuế tài sản nên được thiết kế theo biểu lũy tiến, tức người sở hữu càng nhiều bất động sản, hoặc sở hữu nhà đất có giá trị càng cao, mức thuế suất càng tăng.
Điều này không chỉ nhằm tăng thu mà quan trọng hơn là để điều tiết phần thu nhập tăng thêm từ đất đai – một dạng thu nhập thụ động nhưng lại đang không bị đánh thuế tương xứng như các loại thu nhập từ lao động hay sản xuất – kinh doanh.
“Chức năng cốt lõi của thuế tài sản là tái phân phối, tức là lấy một phần lợi ích từ nhóm sở hữu nhiều tài sản để tái phân phối lại. Ở đây, thuế không nhằm hạ giá nhà mà để tạo nguồn lực hỗ trợ nhóm yếu thế tiếp cận nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, cải tạo đô thị nghèo, hoặc đầu tư vào hạ tầng công cộng phục vụ số đông.
Cùng với thuế tài sản, cũng nên quyết đoán áp dụng thuế thu nhập lũy tiến từ chuyển nhượng bất động sản nhằm điều tiết thu nhập, vừa điều tiết hành vi có tính chất đầu cơ”, ông Tuấn phân tích thêm.
