Bất động sản công nghiệp hút vốn đầu tư

Thị trường ngày càng nhiều “ông lớn”

Sau đại dịch Covid-19 và căng thẳng thương mại Mỹ – Trung, nhiều tập đoàn đa quốc gia đang có xu hướng dịch chuyển hoặc đa dạng hóa sản xuất ra ngoài Trung Quốc. Việt Nam, với vị trí địa chính trị ổn định, lao động dồi dào, chi phí cạnh tranh, trở thành điểm đến ưu tiên. Kéo theo đó, nhu cầu thuê đất trong các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất tăng mạnh. Do đó, ngoài những tên tuổi, thương hiệu lớn trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) KCN lâu nay như Becamex, VSIP, Sonadezi, Tín Nghĩa, Hố Nai, Viglacera, Kinh Bắc, IDICO… những năm gần đây nhiều tập đoàn vốn mạnh ở các ngành khác như thép, BĐS đô thị, năng lượng, hạ tầng bắt đầu lấn sân vào lĩnh vực KCN. Họ mang theo lợi thế vốn, năng lực tài chính và tiềm lực phát triển dự án lớn hàng trăm, hàng ngàn hecta.

Cách đây chưa lâu, Công ty CP Thanh Bình Phú Mỹ đã “bắt tay” với Tập đoàn Phát Đạt cùng phát triển, xây dựng và khai thác các KCN theo mô hình KCN kiểu mẫu, sinh thái và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý, vận hành đa lĩnh vực BĐS KCN – logistics, nhà ở thương mại và dịch vụ. Phát Đạt là công ty chuyên về BĐS dịch vụ, nhưng hiện nay đang có trong tay hơn 5.000 ha đất công nghiệp ở nhiều địa phương khác nhau như TP.HCM, Đồng Nai, Quảng Ngãi… Trong khi đó, Công ty CP Thanh Bình Phú Mỹ có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển KCN. Thanh Bình Phú Mỹ là chủ đầu tư của KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3 (TP.HCM), được đánh giá là KCN chuyên sâu đầu tiên tại Việt Nam có cơ sở hạ tầng đồng bộ và dịch vụ toàn diện, đặc biệt là dành cho các ngành công nghiệp nặng, hóa chất và thiết bị y tế. Đến nay KCN này đã thu hút được hơn 6 tỉ USD. Nhiều KCN khác ở Cần Thơ, Đà Nẵng… cũng đang được doanh nghiệp này triển khai rầm rộ.

Theo bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty CP Thanh Bình Phú Mỹ, hai bên có những thế mạnh khác nhau, nhưng đều hướng đến mục tiêu chung là phát triển bền vững. Trong đó, Phát Đạt có thế mạnh về BĐS nhà ở dịch vụ, còn Thanh Bình Phú Mỹ đi trước về BĐS công nghiệp nên hai bên kết hợp cùng nhau để đi xa hơn. Các KCN của Thanh Bình Phú Mỹ hiện đã đáp ứng tiêu chuẩn xanh, tiêu chuẩn sinh thái. Xu hướng tất yếu của thế giới, của các doanh nghiệp đầu tư là phải xanh và bền vững, phải đạt được 17 tiêu chí của Liên Hiệp Quốc.

Một ông lớn vốn nổi tiếng trong sản xuất thép là Tập đoàn Hòa Phát cũng đã chuyển dịch chiến lược đa ngành và mở rộng sang BĐS công nghiệp. Tập đoàn mới được chấp thuận đầu tư KCN Hoàng Diệu tại Hải Phòng, quy mô khoảng 245 ha, vốn đầu tư gần 3.400 tỉ đồng, thời gian thực hiện 30 tháng. Tính đến quý 2/2025, tổng quỹ đất KCN của Hòa Phát đạt hơn 2.000 ha trải dài ở nhiều địa phương. Hơn nữa, Hòa Phát đang mở rộng thêm trong lĩnh vực hạ tầng cảng – KCN như dự án khu liên hợp gang thép Dung Quất 2 (tại Quảng Ngãi), có diện tích 276 ha, tổng vốn điều chỉnh 88.400 tỉ đồng.

Một ông lớn khác là Tập đoàn Vingroup cũng bước chân vào con đường KCN khi triển khai các dự án lớn ở Hải Phòng và Hà Tĩnh. Trong đó KCN Vinhomes Vũng Áng (Hà Tĩnh) có quy mô 965 ha, tổng vốn đầu tư hơn 13.000 tỉ đồng. Mục tiêu phát triển hạ tầng KCN, thu hút các dự án về năng lượng, công nghệ cao, điện tử, viễn thông, vật liệu mới, năng lượng sạch. Hai KCN khác ở Hải Phòng có diện tích gần 500 ha và tổng vốn đầu tư gần 10.000 tỉ đồng.

Hay Tập đoàn Thaco mới đây cũng công bố đầu tư KCN ở tỉnh Bình Dương cũ, nay là TP.HCM, với quy mô 786 ha, với tổng vốn đầu tư trên 26.000 tỉ đồng, tương đương khoảng 1 tỉ USD. Trong năm nay, Tập đoàn Thaco của ông Trần Bá Dương cũng dự kiến khởi công dự án KCN cơ khí – ô tô mở rộng quy mô 115 ha (thuộc Thaco Chu Lai). Dự án đã giải phóng mặt bằng hơn 80% diện tích và dự kiến đầu tư hạ tầng trong quý 3 năm nay.

Tập đoàn T&T cũng nhảy vào đường đua làm KCN khi đầu tư dự án cụm công nghiệp Nam Phúc Thọ (Hà Nội) có diện tích 41,7 ha, với tổng vốn gần 780 tỉ đồng. Tại buổi làm việc với lãnh đạo UBND TP.HCM mới đây, ông Đỗ Quang Hiển, Chủ tịch Điều hành Tập đoàn T&T Group, bày tỏ mong muốn được tham gia đầu tư vào loạt lĩnh vực tại TP.HCM, trong đó có các KCN, công nghiệp công nghệ cao…

Ngoài những doanh nghiệp trên còn có các cái tên: Tập đoàn Hải Sơn, Đồng Tâm Long An, Tập đoàn Trần Anh, Tập đoàn Hà Đô, Taseco Land, Trung Nam Group… cũng tham gia vào lĩnh vực này sau những thành công ở BĐS nhà ở.

Điểm đến chiến lược của các ông lớn công nghệ 

Theo báo cáo mới nhất của chứng khoán VPBanks, đến quý 2/2025, doanh thu của các doanh nghiệp trong ngành BĐS công nghiệp vẫn tăng 21,6% so với cùng kỳ năm 2024. Cùng với đó, lợi nhuận ròng toàn ngành tăng mạnh 26,7% so với quý trước và 85,1% so với cùng kỳ nhờ tăng trưởng từ các mảng kinh doanh khác như BĐS dân cư, cao su và cung cấp điện, nước. Dự báo về triển vọng nửa cuối 2025 và 2026, VPBanks cho rằng diện tích đất KCN hấp thụ ròng sẽ cải thiện so với quý 2 nhưng tăng trưởng chậm lại so với giai đoạn trước do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư dưới áp lực của vấn đề thuế quan. Dù vậy, xu hướng dịch chuyển nhà máy ra khỏi Việt Nam sẽ ít khả năng xảy ra khi mức chênh lệch thuế quan giữa Việt Nam và các quốc gia trong khu vực không đáng kể. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS công nghiệp đã có xu hướng đa dạng hóa nguồn thu nhập từ BĐS dân cư, dịch vụ hạ tầng…

Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, khẳng định thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam tiếp tục chứng tỏ sức hút mạnh mẽ với dòng vốn FDI. Minh chứng rõ nhất là số liệu của Cục Thống kê cho thấy trong tháng 8, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều ngành công nghiệp ghi nhận đà tăng trưởng ấn tượng như sản xuất xe có động cơ, sản phẩm từ cao su và plastic hay may mặc. Hiện Việt Nam đang trở thành điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược, vừa là cầu nối Á – Âu, vừa nằm trên tuyến hàng hải quốc tế sầm uất ở Biển Đông. Cùng đó, xu hướng China+1 thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia chuyển dịch sản xuất sang Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Đặc biệt, thời gian qua, hàng loạt dự án trọng điểm như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi (Hà Nội – nối Bắc Ninh, Hưng Yên), sân bay quốc tế Gia Bình (Bắc Ninh), sân bay quốc tế Long Thành và tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh đang được thúc đẩy triển khai, tạo kết nối liên vùng và quốc tế. Cùng đó, cải cách hành chính và trao quyền phê duyệt cho địa phương cũng giúp rút ngắn đáng kể tiến độ dự án. Ông dẫn chứng công ty liên doanh của đơn vị – Indochina Kajima đã phát triển 6 khu nhà xưởng xây sẵn Core5 chỉ trong 3 năm, tại các vị trí chiến lược như Quảng Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Phú Thọ.

Vốn ngoại đổ mạnh vào thị trường BĐS công nghiệp đã thúc đẩy giá thuê phân khúc này tăng trưởng. CBRE thông tin, giá thuê bình quân tại các thị trường cấp 1 như Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đạt 139 USD/m2, tăng gần 4% so cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, với phía nam, Cushman & Wakefield cho hay giá chào thuê đất công nghiệp trung bình 179 USD/m², tăng nhẹ theo quý.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, khẳng định, Việt Nam đã trở thành điểm đến chiến lược của nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới trong các lĩnh vực công nghệ như Samsung, Intel, LG, Foxconn, Amkor Technology, NVIDIA, Toyota, cũng như các ngành hàng tiêu dùng nhanh: Unilever, P&G và các nhà máy gia công cho Nike, Adidas, Puma, Decathlon. Sự hiện diện của các ông lớn này không chỉ tạo ra hàng chục nghìn việc làm chất lượng cao, mà còn kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của hệ sinh thái công nghiệp phụ trợ. Cùng đó, nhu cầu thuê nhà xưởng xanh cũng được thúc đẩy. Nhiều dự án đạt chuẩn ESG hoặc LEED được nhà đầu tư ngoại ưa chuộng. Đơn cử, dự án Core5 Quảng Ninh đã lấp đầy 100%, còn Core5 Hưng Yên đạt 80% chỉ sau 9 tháng vận hành. Đầu năm nay, Core5 tiếp tục thu hút thêm nhà đầu tư Nhật Bản Hulic qua thương vụ liên doanh tại Quảng Ninh và Hưng Yên. Với sự đồng hành của các đơn vị tư vấn, cùng với cam kết ESG từ các chủ đầu tư, Việt Nam đang từng bước khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư công nghiệp toàn cầu.

Sẽ tiếp tục là “ngôi sao” của năm

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận xét, giá thuê đất công nghiệp tại thị trường cấp 1 tăng nhanh hơn mặt bằng chung của các ngành khác, có thể tăng quanh mức 5 – 7%/năm trong khi các ngành khác chỉ tăng 2 – 3%/năm. Như tại Hải Phòng, giá thuê đã tăng từ 95 – 97 USD/m²/kỳ hạn (năm 2023) lên 125 – 130 USD/m²/kỳ hạn (năm 2025), phản ánh tốc độ tăng trưởng bình quân năm đạt khoảng 14,5 – 15,8%. BĐS công nghiệp và hậu cần vẫn là phân khúc được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hàng đầu ở Việt Nam. Nguồn cung phân khúc này hứa hẹn dồi dào hơn khi nhiều KCN được cấp phép và khởi công trên cả nước. Riêng những ngày đầu năm 2025, năm khu công nghiệp lớn được nhà chức trách duyệt đầu tư tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đắk Lắk và Nghệ An, với quy mô hơn 1.600 ha. Với triển vọng thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và Nam dự báo tăng 2 – 5% mỗi quý.

Còn ông Thomas Rooney, Phó giám đốc bộ phận dịch vụ BĐS công nghiệp Savills, phân tích, thỏa thuận hợp tác giữa Chính phủ Việt Nam và NVIDIA đánh dấu bước ngoặt quan trọng, tạo cơ hội để Việt Nam trở thành trung tâm nghiên cứu và phát triển tạo ra những sản phẩm mới (R&D) về AI hàng đầu châu Á. Làn sóng đầu tư vào các dự án công nghệ cao và các trung tâm nghiên cứu phát triển thúc đẩy nhu cầu về hạ tầng, nhà xưởng, tạo đà tăng trưởng cho thị trường BĐS KCN. Việt Nam hiện có 174 dự án FDI trong lĩnh vực bán dẫn với tổng vốn đăng ký gần 11,6 tỉ USD.

Đánh giá về triển vọng BĐS công nghiệp năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, nói: nguồn cung đất công nghiệp năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng với sự nâng cao chất lượng nhờ các KCN mới và dự án mở rộng tại các dự án hiện hữu. Giai đoạn 2024 – 2027, Việt Nam dự kiến có khoảng 15.200 ha nguồn cung đất công nghiệp, hơn 6.000.000 m² tổng nguồn cung kho xưởng. Song song với sự gia tăng nguồn cung, nguồn cầu cũng sẽ tăng trưởng tích cực với trợ lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài, làn sóng dịch chuyển China+1 và quá trình thực hiện cam kết thương mại. Trong đó, nhu cầu tập trung phần lớn ở ngành sản xuất, logistics và công nghệ cao trên nền tảng thu hút có chọn lọc. Hoạt động xây dựng và phát triển hạ tầng KCN cũng được đẩy mạnh theo hướng chuyển đổi xanh. BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục là “ngôi sao” của năm. Trong bối cảnh nhu cầu phát triển kinh tế và thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng gia tăng, cuộc đua mở rộng nguồn cung KCN của các chủ đầu tư dự báo còn diễn ra mạnh mẽ trong tương lai.