Nhà đất số 52 đường 1 Tháng 5 (phường Quy Nhơn, Gia Lai) – tâm điểm tranh chấp chia thừa kế giữa 10 người con – Ảnh: T.LỰC
Phòng Thi hành án dân sự khu vực 1 – Gia Lai cho hay cơ quan này đang xem xét tổ chức họp liên ngành với các cơ quan chức năng để tìm hướng xử lý việc chia thừa kế nhà đất 52 đường 1 Tháng 5, phường Quy Nhơn.
Rắc rối vì nhà đất cha mẹ để lại không có sổ đỏ
Ngôi nhà là tài sản của vợ chồng ông bà T.V.Tr. và P.T.C. (đã chết) để lại cho 10 người con là các ông, bà: T.B.S., T.V.T., T.T.L.P., T.T.H.A., T.T.T.N., T.T.T.Nh., T.V.Tr., T.V.Tru., T.T.Tu., T.T.Ti..
Theo bản án dân sự phúc thẩm “tranh chấp về thừa kế tài sản” của TAND tỉnh Bình Định (nay là TAND tỉnh Gia Lai), ngày 25-2-2025 ông T.B.S. được giao quyền sở hữu nhà đất trên và có nghĩa vụ thanh toán kỷ phần (phần di sản tối thiểu theo luật định mà một số người thừa kế đặc biệt được hưởng) cho những đồng thừa kế còn lại.
Cụ thể tòa tuyên ông S. thanh toán cho bà N., ông Ti., ông Tr. mỗi người 374,8 triệu đồng; bà P., bà A., bà Nh., ông Tr., ông Tu., và ông T. mỗi người 250 triệu đồng.
Tuy nhiên, khi đưa ra thi hành án, ông T.B.S. không đồng ý nhận nhà vì lý do điều kiện khó khăn. Ông đề nghị chấp hành viên kê biên tài sản để thi hành án trả tiền cho các đồng thừa kế theo bản án đã tuyên.
Xác minh điều kiện thi hành án, cơ quan thi hành án phát hiện nhà đất trên đã được cấp sổ chứng nhận quyền sở hữu nhà số 8688/CNSH ngày 28-4-1995, người đứng tên chủ sở hữu là bà Nguyễn Thị Nguyên.
Cha mẹ các đồng thừa kế là vợ chồng ông T.V.Tr. nhận chuyển nhượng từ bà Nguyên theo hợp đồng mua bán nhà được công chứng tại Phòng Công chứng nhà nước số 1 tỉnh Bình Định vào ngày 27-4-1998. Nhưng ông T.B.S. trình bày hiện ông không giữ sổ chứng nhận này, những người con còn lại của ông bà Tr. – C. cũng không biết ai đang cất giữ cuốn sổ.
Trước tình tiết này, cơ quan thi hành án đã có công văn hỏi ý kiến UBND phường Quy Nhơn trong trường hợp chưa thu được bản gốc sổ chứng nhận, khi kê biên xử lý, bán đấu giá UBND phường Quy Nhơn có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua được tài sản bán đấu giá hay không.
Trả lời, UBND phường Quy Nhơn cho rằng sổ chứng nhận quyền sở hữu nhà số 8688/CNSH (sổ xanh) cấp ngày 28-4-1995 đứng tên chủ sở hữu là bà Nguyễn Thị Nguyên được UBND tỉnh ký cấp không thuộc các loại giấy chứng nhận được cấp đổi, cấp lại theo quy định về đăng ký biến động nêu trên.
Đồng thời, sổ chứng nhận này cũng không phải là loại giấy tờ theo quy định tại điều 137 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc cấp sổ đỏ.
Từ đó, UBND phường cho rằng nếu kê biên bán đấu giá thì người trúng đấu giá không phải là cá nhân đang sử dụng đất, không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định.
Từ trả lời của phường Quy Nhơn, cơ quan thi hành án cho rằng với tình huống trên không thể kê biên bán đấu giá vì người trúng đấu giá không được cấp giấy chứng nhận.
Luật có quy định về việc cấp sổ cho trường hợp sử dụng ổn định
Liên quan đến việc tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luật sư Phạm Thảo (Đoàn luật sư TP Đà Nẵng) cho rằng Luật Đất đai hiện hành quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-8-2024 mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đang sử dụng đất có giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền và đất đó không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận.
Mặt khác, Luật Thi hành án dân sự quy định trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án.
Trường hợp nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận mà không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án.
Theo luật sư, trong vụ việc này, cần phải xác định được “sổ xanh” được cấp thời điểm đó có đúng thẩm quyền không, có phải là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận hay không, để từ đó xác định quyền sử dụng đất của những người để lại thừa kế và có cơ sở yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá đất.
“Sổ xanh” cũng có giá trị pháp lý
Về trường hợp cụ thể này, luật sư Phạm Thảo nhận định sổ chứng nhận quyền sở hữu nhà (“sổ xanh”) được UBND tỉnh Bình Định (cũ) cấp theo quyết định riêng của địa phương để thực hiện chức năng quản lý đất đai trước khi thống nhất mẫu giấy chứng nhận trên toàn quốc.
Trường hợp đất do UBND tỉnh cấp hoặc theo chủ trương của tỉnh là giấy tờ hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hợp pháp trong thời kỳ đó, được sử dụng đất ổn định liên tục và phù hợp quy định pháp luật thì không thể từ chối giá trị pháp lý của “sổ xanh” này.
Cả bản án sơ thẩm và phúc thẩm đều thể hiện tài sản thừa kế có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ chủ cũ qua hợp đồng mua bán nhà đã được phòng công chứng chứng nhận giao dịch.
Sau khi nhận chuyển nhượng nhà đất thì người để lại di sản quản lý sử dụng cho đến ngày chết mà không chỉnh lý biến động. Vậy việc chuyển nhượng này đã thông qua văn phòng công chứng nhà nước xác nhận, có cơ sở xác định quyền sở hữu, sử dụng của chủ cũ thì mới có thể chuyển nhượng cho người khác.
Mặc khác, luật sư Phạm Thảo cũng cho rằng trong trường hợp này cả hai bản án đều xác định nhà đất trên là di sản thừa kế đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà “sổ xanh” và giao cho 1 người thừa kế được quyền sở hữu và quản lý thì có thể thi hành đúng nội dung bản án trên.
Luật thi hành án dân sự quy định trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật. Do đó nếu áp dụng quy định này, việc thi hành án sẽ khả thi hơn.
