Mỗi sáng lúc 5h, trong khi chuẩn bị cho ngày mới, tỷ phú xây dựng Pat Neal lại trầm tư về thị trường tài chính. “Quá trình suy nghĩ thường bắt đầu trong khi tắm và kết thúc trước 8h sáng”, ông nói. Câu hỏi ông thường tự đặt ra: “Ngày hôm nay, lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm sẽ biến động ra sao?”.
Nhưng có một điều lạ lùng: Neal không hề sở hữu một trái phiếu kho bạc nào. Thực tế, trong khối tài sản ròng ước tính 1,2 tỷ USD của mình, ông không có bất kỳ cổ phiếu hay trái phiếu đại chúng nào. Ông theo dõi những thị trường này chỉ với một mục đích duy nhất: dự đoán tâm lý và thói quen chi tiêu của những người mua nhà, khách hàng của ông.
Còn đối với bản thân, gần như toàn bộ gia tài của ông được rót vào một nơi duy nhất, đó là công ty xây dựng Neal Communities mà ông đã gầy dựng từ năm 1970, với hơn 25.000 ngôi nhà đã được xây dựng trên khắp Florida.
“Tôi thích tự kiểm soát tương lai của mình”, Neal, 76 tuổi, giải thích. Triết lý này lý giải tại sao ông liên tục tái đầu tư vào chính doanh nghiệp của mình. “Tôi không sống xa hoa. Và kế hoạch nghỉ hưu của tôi chính là công việc kinh doanh. Chúng tôi không cần quỹ hưu trí vì chúng tôi không có ý định nghỉ hưu”. Khi cần thêm tiền mặt, ông sẽ bán đi những lô đất chưa phát triển từ quỹ đất khổng lồ của mình.
Con đường dẫn đến triết lý “tự kiểm soát” này không hề bằng phẳng. Nó được định hình bởi những cú ngã ngựa đau đớn trên thị trường chứng khoán, một nơi ông đã từng tin tưởng.
Cú ngã ngựa ở phố Wall và lời thề rời bỏ thị trường
Trước khi trở thành ông trùm bất động sản, Pat Neal là một doanh nhân tài ba. Lớn lên ở Iowa những năm 1950, ông đã sớm học được nhiều cách kiếm tiền: từ đóng chai bán bột giặt, cắt cỏ, giao báo cho đến việc lập một nhóm dịch vụ dọn dẹp. Đến thời trung học, ông đã kiếm được hàng nghìn đô la mỗi năm, đôi khi còn nhiều hơn cả mẹ mình, một giáo viên.
Khoản đầu tư đầu tiên của ông đến vào năm 16 tuổi: 100 cổ phiếu của Iowa Beef Packers với giá 1.500 USD. Ông đã bán nó khi học đại học với giá 3.000 USD, nhân đôi số vốn ban đầu. Trái ngọt đầu đời khiến ông tin rằng thị trường chứng khoán là một sân chơi màu mỡ.
Tuy nhiên, vận may không kéo dài. Đầu năm 1970, người môi giới đầu tiên đã khuyên Neal mua 100 cổ phiếu của Delta Corporation, một công ty cho vay nhà di động, với giá 28 USD/cổ phiếu. Sau một đợt tăng nhẹ, cổ phiếu này lao dốc không phanh sau một báo cáo lợi nhuận tồi tệ. Người môi giới lại khuyên ông “bình quân giá xuống” ở mức 14 USD. Neal làm theo, để rồi bất lực chứng kiến toàn bộ khoản đầu tư của mình bốc hơi hoàn toàn khi công ty phá sản và cổ phiếu rơi về con số không.
Trớ trêu thay, người môi giới sau đó đã rời ngành, chuyển sang làm nghề… bán thịt.
Sau khi “chẳng khá hơn chút nào” với người môi giới thứ hai, Neal đã đưa ra một quyết định làm thay đổi cả sự nghiệp của mình, sau năm 1972, ông dừng hẳn việc mua cổ phiếu. Ông nhận ra rằng khi đầu tư vào cổ phiếu, ông đang trao số phận tài chính của mình vào tay những người xa lạ. Từ tro tàn của những trải nghiệm đó, một triết lý đầu tư mới đã ra đời, một chiến lược mà ông có thể tự tay lèo lái và kiểm soát.
Sau 2 lần đầu tư cổ phiếu thất bại, Neal rời hẳn thị trường chứng khoán và tập trung toàn bộ vào bất động sản (Ảnh: Donald Gregory).
Triết lý săn “đại bàng”: Mua đất trước khi con đường hình thành
Từ bỏ phố Wall, Pat Neal dồn toàn bộ tâm lực, trí lực và tài lực vào lĩnh vực ông am hiểu nhất: xây dựng nhà ở. Chiến lược của ông nghe qua có vẻ đơn giản, nhưng lại chứa đựng sự tinh thông và tầm nhìn vượt trội: nhìn ra cơ hội trước khi đám đông nhận thấy.
“Tôi và các con hiểu biết về cơ hội mua đất hơn bất kỳ ai”, ông nói. Đây không phải là một lời tự mãn, mà là sự khẳng định về quá trình lao động không ngừng nghỉ. Ông không ngồi trong văn phòng và phân tích biểu đồ. Thay vào đó, ông cùng các con trai dành hàng ngày trời lặn lội khắp các vùng đất, gọi điện cho các mối quan hệ địa phương, đọc cáo phó để tìm người thừa kế muốn bán đất, và theo dõi sát sao từng quyết định quy hoạch nhỏ nhất.
“Chiến lược của tôi là mua đất trước khi khu vực đó phát triển”, ông khẳng định. “Đầu tư là một ngành kinh doanh dựa trên kiến thức. Kiến thức độc đáo sẽ giúp bạn đạt được lợi nhuận cao hơn trung bình”.
Chiến thuật này đã mang về cho ông những thương vụ để đời. Một ví dụ kinh điển là vào cuối những năm 1980, Neal mua lại khu đất săn bắn LeBamby rộng 1.087 mẫu Anh (4,4 triệu m2) với giá chỉ khoảng 10 cent (0,1 USD) mỗi m2. Điều mà người bán không biết, nhưng Neal thì có, đó là một tuyến đường cao tốc liên bang sắp được xây dựng ngay cạnh đó. Ông hồi tưởng: “Khi các tuyến đường kết nối hoàn thành, tôi đã có thể bán một phần đất với giá 57 USD/m2”.
Một thương vụ lớn khác là vào năm 2014, khi ông và con trai mua lại một mảnh đất bị ngân hàng tịch biên với giá chỉ 6.000 USD/mẫu. Họ nhìn thấy tiềm năng mà chính ngân hàng cũng không nhận ra. Sau khi phát triển, họ bán một phần vào năm ngoái với giá lên tới 250.000 USD/mẫu. Lời bình của Neal một lần nữa nhấn mạnh tầm quan trọng của việc am hiểu sâu sắc: “Họ đâu biết giá trị thực của đất mình sở hữu”.
Từ chiến lược của tỷ phú đến cẩm nang cho nhà đầu tư hiện đại
Tất nhiên, không phải ai cũng có nguồn vốn, thời gian và mạng lưới quan hệ để thực hiện những thương vụ “săn đất” quy mô lớn như Pat Neal. Nhưng câu chuyện của ông không phải để chúng ta ngưỡng mộ từ xa, mà để học hỏi tư duy cốt lõi. May mắn thay, trong kỷ nguyên công nghệ, việc áp dụng những nguyên tắc của Neal đã trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết, ngay cả với số vốn khiêm tốn.
Nguyên tắc đầu tiên của Neal là tiếp cận. Ông tiếp cận những mảnh đất vàng nhờ vốn lớn. Ngày nay, nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể tiếp cận bất động sản tiềm năng thông qua các nền tảng huy động vốn cộng đồng (crowdfunding). Tại các thị trường phát triển như Mỹ, các nền tảng như Arrived (được hậu thuẫn bởi Jeff Bezos) cho phép bạn mua một phần sở hữu của các căn nhà cho thuê chỉ với vài trăm USD. Bạn trở thành một “đồng chủ sở hữu”, hưởng lợi từ việc tăng giá và thu nhập cho thuê mà không cần trực tiếp quản lý.
Nguyên tắc thứ hai của Neal là tạo ra giá trị ổn định. Ông xây dựng những cộng đồng dân cư, tạo ra dòng tiền bền vững. Đối với nhà đầu tư cá nhân, việc tìm kiếm sự ổn định tương tự có thể đến từ bất động sản thương mại với những “người thuê nhà vàng” – các thương hiệu lớn, uy tín.
Hãy tưởng tượng bạn sở hữu một phần mặt bằng đang được các chuỗi bán lẻ hàng đầu như WinMart+, Circle K, hay một ngân hàng lớn thuê dài hạn. Đây chính là bản chất của việc đầu tư vào bất động sản thương mại có khách thuê là các thương hiệu quốc gia. Các nền tảng như First National Realty Partners (FNRP) ở Mỹ chuyên về mô hình này, cho phép nhà đầu tư sở hữu một phần các trung tâm mua sắm có siêu thị lớn làm khách thuê chính.
Điểm hấp dẫn của mô hình này, đặc biệt là với các hợp đồng thuê ba ròng (Triple Net Lease – NNN), là gần như mọi chi phí vận hành, bảo trì, thuế… đều do bên thuê chi trả. Nhà đầu tư chỉ việc “ngồi yên” và nhận dòng tiền cho thuê ổn định. Đây là một chiến lược tạo thu nhập thụ động cực kỳ hiệu quả, giảm thiểu rủi ro từ những người thuê nhà thiếu tin cậy.
Nhà đầu tư cá nhân hoàn toàn có thể áp dụng các nguyên tắc cốt lõi của Neal nhờ vào sự hỗ trợ của công cụ và nền tảng hiện đại (Ảnh: Guerin Blask).
Nguyên tắc cuối cùng và quan trọng nhất của Neal là quản lý chiến lược. Ông không chỉ mua và để đó. Ông lập kế hoạch, phát triển, tối ưu hóa mọi thứ từ pháp lý, thuế, đến chiến lược vay vốn. Nhà đầu tư hiện đại cũng cần một “bộ não” quản lý tài sản toàn diện như vậy.
Các nền tảng quản lý tài sản số như Range ở Mỹ được thiết kế để tích hợp mọi khía cạnh: từ đầu tư, hoạch định thuế, kế hoạch thừa kế đến tư vấn hưu trí. Đối với nhà đầu tư bất động sản, các công cụ này giúp trả lời những câu hỏi hóc búa: Nên sử dụng cấu trúc pháp lý nào cho thương vụ này? Việc mua thêm một bất động sản sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền và thuế của tôi ra sao? Khi nào nên tái cấp vốn khoản vay?
Dù bạn chưa cần đến một nền tảng phức tạp, tư duy này là tối quan trọng. Trước mỗi quyết định, hãy lập một kế hoạch chi tiết, tham vấn các chuyên gia về thuế, pháp lý và tài chính. Đừng chỉ nhìn vào giá mua và tiềm năng tăng giá, mà hãy xem xét bức tranh toàn cảnh về dòng tiền, chi phí và rủi ro.
Quyền kiểm soát nằm trong tay bạn
Câu chuyện của Pat Neal là một lời nhắc nhở mạnh mẽ: con đường dẫn đến sự giàu có không chỉ có một lối đi mang tên “cổ phiếu”. Bất động sản, khi được tiếp cận với đúng tư duy, mang lại một thứ mà các tài sản giấy không thể có: quyền kiểm soát.
Pat Neal giành lấy quyền kiểm soát bằng vốn liếng khổng lồ và những chuyến đi thực địa không mệt mỏi. Ngày nay, bạn có thể giành lấy quyền kiểm soát bằng những công cụ khác: kiến thức, công nghệ và tư duy chiến lược. Con đường của những “đại bàng” bất động sản không còn là độc quyền của các tỷ phú.
Bằng cách học hỏi từ những người đi trước và tận dụng các công cụ hiện đại, bạn hoàn toàn có thể bắt đầu xây dựng đế chế tài chính của riêng mình, vững chãi và bền bỉ, từ chính những “viên gạch” mà bạn tự tay lựa chọn và vun đắp.
