Giảm giá nhà: tháo gỡ pháp lý, cơ hội đang ‘sáng’ dần

Sự lệch pha cung – cầu đang làm “giấc mơ” an cư ngày càng xa tầm với của nhiều người…

Và để chấn chỉnh tình trạng lệch pha cung – cầu, trong cuộc họp mới đây về tình hình thị trường bất động sản (BĐS), Thường trực Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, các bộ, địa phương liên quan thực hiện hàng loạt giải pháp gỡ vướng như tạo quỹ đất, nghiên cứu gói tín dụng trung hạn, lãi suất ổn định đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, gói tín dụng cho người trẻ vay mua nhà. 

Song song đó là xử lý nghiêm hành vi thổi giá, tạo sốt ảo để kiểm soát giá nhà.

Giá nhà tăng “phi mã”

Theo Bộ Xây dựng, trong những tháng đầu của năm 2025 thị trường BĐS có nhiều khởi sắc, nguồn cung, lượng giao dịch BĐS tăng so với cùng kỳ năm 2024. 

Tuy vậy nguồn cung vẫn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường, cơ cấu sản phẩm chưa cân đối, thiếu nhà ở phù hợp với nhu cầu của người lao động, người trẻ; thừa biệt thự, nhà thấp tầng; giá BĐS, nhà ở chưa phù hợp với khả năng của người có nhu cầu. Vẫn còn tồn tại tình trạng đầu cơ, thao túng, thổi giá, lũng đoạn thị trường.

Tại TP.HCM, phần lớn các dự án đã mở bán từ cuối năm ngoái đến quý 2 năm nay đều tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, với mức giá dao động từ 100 – 150 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở khu vực trung tâm.

Khảo sát của Tuổi Trẻ tại khu đông TP.HCM, các căn chung cư thuộc các dự án mới ở TP Thủ Đức đang mời chào người mua đều có giá trên 100 triệu đồng/m². Có một số dự án ở khu vực gần nút giao An Phú (Thủ Đức) đang “chào” giá lên đến 120 – 150 triệu đồng/m².

Còn khu nam TP thuộc các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, các dự án đang bán cho khách hàng với giá 64 – 80 triệu đồng/m².

Riêng tại quận 1, chỉ vài chung cư đang còn căn hộ trong “giỏ hàng” nhưng giá bán cũng từ 200 – 300 triệu đồng/m², có nơi lên đến 400 – 500 triệu đồng/m². 

Không chỉ với thị trường sơ cấp, thị trường căn hộ cũ giữ mức giá trên trời, thậm chí có những dự án đã vận hành gần chục năm nhưng giá bán các căn hộ đã lên gấp đôi, hiện giao dịch ở mức 4 – 5 tỉ đồng/căn.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư bình dân tại các khu vực ven của TP.HCM đang dao động từ 45 – 55 triệu đồng/m². Với mức giá này, một căn hộ 50m² cũng có giá khoảng 2,2 tỉ đồng.

Tại Hà Nội, giá nhà tăng cao “chóng mặt” từ nửa cuối năm 2024 đến nay, những căn hộ thương mại giá dưới 50 triệu đồng/m² gần như đã biến mất, ngay cả ở khu vực ngoài đường vành đai 3. 

Tại một sàn giao dịch BĐS ở khu vực Nam Từ Liêm (chủ đầu tư đang mở bán dự án ở Hưng Yên, các khu vực Hà Nội gồm: Đông Anh, Gia Lâm và Nam Từ Liêm), dù ngày trong tuần nhưng chật cứng ô tô, xe máy của môi giới và người dân đến xem nhà mẫu.

Theo khảo sát trên địa bàn Nam Từ Liêm, một số dự án chung cư thương mại được chủ đầu tư đang mở bán với giá từ 120 – 160 triệu đồng/m².

Chị Minh Hường, nhân viên môi giới BĐS, cho hay trên địa bàn Nam Từ Liêm không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2. Một dự án cạnh đường Lê Quang Đạo cũng đang chào giá 120 – 150 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, phí bảo trì. 

Đối với những căn có hướng đẹp giá khoảng 150 triệu đồng/m². Căn ba phòng ngủ khoảng 100m2 cũng có giá dao động từ 13 – 15 tỉ đồng.

Ngoài ra một số chung cư đã đưa vào sử dụng ở khu vực Thanh Xuân (Hà Nội) đang được môi giới rao bán giá 74 triệu đồng/m² hay căn hộ ở khu chung cư thương mại tại đường Phạm Văn Đồng (Bắc Từ Liêm) cũng được mời chào giá 67 triệu đồng/m².

Giá nhà tăng do nghẽn thủ tục

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Hoàng Minh – phó tổng giám đốc Công ty CP phát triển địa ốc Sài Gòn 5 – cho biết giá nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM đang bị đẩy lên quá cao, trong đó có nguyên nhân từ tắc nghẽn các thủ tục hành chính. 

Lấy dẫn chứng dự án của của doanh nghiệp đã phát triển từ năm 2018 nhưng “tắc” ở các khâu thủ tục khiến giá nhà dự kiến phải tăng ít nhất gấp đôi so với giá ban đầu.

Ông Minh dẫn chứng ban đầu dự án của doanh nghiệp này tại quận 8 đưa ra thị trường với giá 26 – 28 triệu đồng/m² vào giai đoạn trước 2020. 

Tuy nhiên do gặp vướng mắc pháp lý nên dự án đã tạm ngưng thi công đến bây giờ khiến doanh nghiệp gánh thêm khoản lãi ngân hàng hơn 51 tỉ đồng, đó là chưa kể nhiều chi phí tài chính khác cũng đội lên.

Do đó, nếu bây giờ được triển khai và mở bán dự án trong năm nay, phía doanh nghiệp cũng dự tính phải tính lại mức giá bán ít nhất là tăng gấp đôi bởi ngoài chi phí tài chính còn các chi phí khác cũng tăng như vật liệu xây dựng, chi phí thi công, chi phí kinh doanh…

“Nếu không vướng mắc các thủ tục, chúng tôi đã xây nhanh, bán nhanh và người dân đã an cư 4 – 5 năm rồi, đằng này dự án chậm triển khai thì khoản phát sinh tài chính đó cuối cùng cũng cộng vào chi phí bán hàng, người mua nhà phải gánh chịu khiến giá nhà không thể mềm như mong muốn của người dân và doanh nghiệp”, ông Minh lý giải.

Còn theo bà Dương Thanh Thủy – phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy, đối với các dự án căn hộ, giá đất chỉ chiếm 30%, chi phí tài chính chiếm 30% nếu làm công trình trong ba năm và chi phí xây dựng trước đây chỉ 15% nhưng hiện tăng lên 20 – 25%.

Theo bà, đây là các chi phí “cứng” nên nếu dự án chậm các thủ tục pháp lý dẫn đến chậm tiến độ, nếu kéo dài ra bốn năm thì chi phí tài chính sẽ tăng lên 40% hoặc kéo dài lâu hơn đồng nghĩa chi phí tài chính cũng “phình to” ra. 

Sẽ không có nhà ở giá phù hợp nếu chi phí đất cao và chi phí tài chính đội lên theo năm tháng như đang diễn ra ở nhiều dự án nhà ở.

Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang – giám đốc Công ty Việt An Hòa – cho rằng yếu tố chính yếu nhất để giá BĐS có giá mềm đó là giá đất phải rẻ. Chi phí nguyên vật liệu xây dựng ảnh hưởng không nhiều đến giá BĐS tổng thể. 

Với căn hộ 50m² nếu có giá 5 tỉ đồng ở trung tâm TP.HCM, chi phí vật liệu chỉ khoảng 1 tỉ đồng, chiếm một phần nhỏ khoảng 15 – 20% trên giá bán.

Cần hỗ trợ những người sở hữu nhà lần đầu

Để khắc phục tình trạng khan hiếm, các doanh nghiệp và chuyên gia đều cho rằng cần có các giải pháp để tăng nhanh nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá phù hợp. 

Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ những người sở hữu nhà lần đầu, không phân biệt tuổi tác với hình thức hỗ trợ rõ ràng nhất là chính sách về lãi suất.

Từ thực tế quỹ đất khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM đang khan hiếm, ông Nguyễn Văn Đính – phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – cho rằng cần quy hoạch, dành quỹ đất ở những khu vực vùng ven hai đô thị để phát triển nhà ở giá phù hợp. 

Trước mắt cần ưu tiên những khu đất đã có sẵn kết nối hạ tầng giao thông với trung tâm hai đô thị để làm nhà ở giá phù hợp.

Đối với các khu vực còn lại việc quy hoạch quỹ đất làm nhà ở thương mại giá phù hợp cần đồng bộ với đầu tư hạ tầng giao thông kết nối để tạo nơi an cư cho người dân. 

Ngoài ra, để phát triển nhà ở giá phù hợp cần một chiến lược cụ thể, trong đó Chính phủ cần ngồi lại với các địa phương để lên kế hoạch phát triển nhà ở giá phù hợp cho người dân tại cả các tỉnh lân cận Hà Nội, TP.HCM.

Còn ông Nguyễn Hoàng Minh cho rằng nếu các cơ quan nhà nước tháo gỡ nhanh các khó khăn trong thủ tục pháp lý thì doanh nghiệp sớm xây dựng, dự án bớt đi các chi phí tài chính phát sinh và bớt đi các chi phí cấu thành nên giá nhà.

Trong khi phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy cho rằng cần điều chỉnh chi phí về tiền đất và chi phí tài chính, trong đó Nhà nước có thể điều chỉnh tiền đất chiếm khoảng 20% thay vì khoản tiền đất này hiện chiếm đến 30%. 

Đặc biệt có thể thúc đẩy biện pháp phi tài chính (bản chất đó là giải pháp tài chính) bằng việc đẩy nhanh các thủ tục, tránh khiến dự án rơi vào tình trạng chậm triển khai.

Chẳng hạn thay vì chi phí tài chính ở ngưỡng 30% trong ba năm, Nhà nước nên đồng hành với doanh nghiệp để xử lý các khâu chỉ trong một năm, khi đó chi phí tài chính cũng sẽ giảm xuống chỉ còn 10%.

“Nếu làm được hai việc trên, rõ ràng chi phí phát triển dự án giảm mạnh sẽ tác động đến giá nhà. Khi đó doanh nghiệp chỉ giữ ở mức lợi nhuận chấp nhận, còn lại sẽ giảm giá nhà và người dân dễ dàng tiếp cận hơn”, bà Thủy cho biết thêm.

Đọc tiếp Về trang Chủ đề