So với đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền thì đầu tư vào phân khúc cao cấp, hạng sang, siêu sang mang lại lợi nhuận lớn hơn cho chủ đầu tư – Ảnh: NAM TRẦN
Thị trường toàn chung cư cao cấp, hạng sang
Dữ liệu từ nhiều công ty nghiên cứu thị trường bất động sản đều ghi nhận trong 6 tháng đầu năm nay thị trường Hà Nội và TP.HCM có xu hướng tăng cung, nhưng hầu hết nguồn cung mới đều tập trung vào phân khúc trung, cao cấp, hạng sang và siêu sang.
Thị trường hầu như không xuất hiện nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu mua nhà của số đông người dân.
Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2025 ở ngưỡng khoảng 70 triệu đồng/m2, còn tại khu vực TP.HCM cũ khoảng 63 triệu đồng/m2, trong khi khu vực TP.HCM mới khoảng 56 triệu đồng/m2.
Trong đó giá bán căn hộ tại một số dự án khu vực TP.HCM như Citi Grand 60 – 70 triệu đồng/m2, The Privé 100 – 110 triệu đồng/m2, Eaton Park 150 – 160 triệu đồng/m2, Happy One Sora 50 – 55 triệu đồng/m2.
Còn ở Hà Nội, giá bán căn hộ tại một số quận trung tâm trong quý 2 tăng vọt so với thời điểm đầu năm 2023. Cụ thể giá bán căn hộ ở các khu vực Ba Đình khoảng 112 triệu đồng/m2, tăng 58%; Tây Hồ khoảng 97 triệu đồng/m2, tăng 78%; Đống Đa 80 triệu đồng/m2, tăng 91%; Bắc Từ Liêm 76 triệu đồng/m2, tăng 85%; Thanh Xuân 79 triệu đồng/m2, tăng 85%.
Nguồn cung mới tại một số dự án ở Hà Nội ghi nhận toàn căn hộ cao cấp, hạng sang và siêu sang. Trong đó Noble Crystal từ 180 – 210 triệu đồng/m2, Sun Feliza Suites 160 – 180 triệu đồng/m2, Imperia Signature Cổ Loa 90 – 100 triệu đồng/m2, Masteri Grand Avenue 95 – 120 triệu đồng/m2.
Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại hai đô thị lớn nhất cả nước thời gian qua chưa đáp ứng nhu cầu thực tế. Tại TP.HCM tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở kéo dài trong 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà trong giai đoạn 2021 – 2025 nhưng chỉ thực hiện được 24%, thiếu hụt khoảng 179.000 căn hộ.
Còn tại Hà Nội, trong giai đoạn 2021-2025, nguồn cung căn hộ chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Có khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, nhưng thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn hộ.
Giải pháp nào để tăng cung nhà vừa túi tiền?
Theo TS Đoàn Văn Bình – phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hàng loạt thách thức lớn đang cản trở việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Đầu tiên là sự thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây khủng hoảng cung – cầu kéo dài.
Chi phí nhân công xây dựng tăng 15%, giá vật liệu tăng 15% khiến giá thành nhà ở tăng lên, các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe đang làm đội chi phí dự án thêm 40 – 50%.
Một thách thức khác theo ông Bình là thị trường nhà ở ngày càng bị tài chính hóa, với sự tham gia của các quỹ đầu tư như REITs. Họ mua vào số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và làm thu hẹp dần cơ hội sở hữu nhà ở xã hội. Ngoài ra, quỹ nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa đủ lớn và thiếu tính bền vững. Với các cặp vợ chồng có thu nhập trung bình, việc tiếp cận một căn hộ vừa túi tiền ngày càng trở nên khó khăn.
Để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, bà Tống Thị Hạnh – cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng – cho biết Bộ Xây dựng đã tham mưu Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho việc triển khai các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong đó có quy định thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, với mục đích tập trung vào phát triển nhà ở cho thuê, giúp những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không có chỗ ở ổn định.
Bà Hạnh cũng thẳng thắn thừa nhận việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê cần thời gian để có thể tạo lập đủ nguồn cung, giải quyết nhu cầu nhà ở của bộ phận người có thu nhập thấp hiện nay. Chính vì vậy, nhà ở thương mại vừa túi tiền là một phân khúc cần được quan tâm và phát triển song song trong bối cảnh hiện nay.
Cùng quan điểm, GS.TS Hoàng Văn Cường, ủy viên Ủy ban Kinh tế – Tài chính của Quốc hội, cho rằng cần nhấn mạnh, cần làm rõ tiêu chí nhà ở vừa túi tiền từ hai góc độ: Một là đáp ứng nhu cầu ở và tiêu dùng của người dân, hai là đáp ứng khả năng chi trả thực tế của người mua.
Để làm rõ nguyên nhân Việt Nam thiếu phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền và kiến nghị Chính phủ các giải pháp phát triển trong những năm tới, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đang thực hiện đề tài khoa học: Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam, thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật.
