Một dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Chiều 20-4, nhiều chuyên gia, đại diện các sở ngành TP.HCM, các doanh nghiệp đã góp ý tại tọa đàm “Gỡ vướng để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội” do báo Tuổi Trẻ tổ chức với sự đồng hành của Công ty CP Tập đoàn địa ốc Kim Oanh (Kim Oanh Group).
Tại tọa đàm, các đại biểu đã nêu ra các vướng mắc và đề xuất nhiều giải pháp cần được Nhà nước hỗ trợ để tạo thuận lợi cho các dự án nhà ở xã hội được đầu tư mạnh hơn, đáp ứng nhu cầu an cư, an sinh cho người dân tại TP.HCM.
Đến 95% công nhân có nhu cầu nhà ở xã hội
Thông tin tại tọa đàm, ông Nguyễn Văn Hải, Ủy viên Ban thường vụ Liên đoàn Lao động TP.HCM, cho hay kết quả khảo sát thực hiện với 200.000 công nhân lao động trong số 2,4 triệu lao động do Liên đoàn Lao động TP.HCM quản lý, có đến 95% bày tỏ mong muốn được mua nhà ở xã hội để an cư tại TP, chỉ có 5% muốn thuê nhà.
“Tuy nhiên với thu nhập hiện nay, việc công nhân mua được nhà là rất khó, phải mất nhiều năm lao động, tiết kiệm”, ông Hải nói và cho biết Liên đoàn Lao động TP.HCM đã chủ động triển khai nhiều giải pháp. Trong quý 1-2026, đơn vị này đã ký kết thỏa thuận chiến lược với ba tập đoàn lớn để xây dựng khoảng 80.000 căn nhà ở xã hội.
Mục tiêu đến năm 2030 là cung cấp các sản phẩm đa dạng từ thuê, mua đến thuê mua với giá cả phù hợp nhất với túi tiền của người lao động.
Bên cạnh đó tổ chức công đoàn cũng đẩy mạnh vận động doanh nghiệp hỗ trợ tiền thuê trọ (từ 300.000 – 500.000 đồng/tháng) và đề xuất chính sách hỗ trợ các chủ nhà trọ cải tạo, sửa chữa phòng ốc để nâng cao chất lượng sống cho công nhân.
Còn theo ông Vũ Trung Hưng – Phó Phòng Quy hoạch – Kiến trúc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, dự kiến nhu cầu nhà ở xã hội của TP.HCM đến năm 2030 khoảng 974.000 căn, trong đó nhóm công nhân chiếm khoảng 30% và nhóm còn lại chiếm khoảng 70%.
Trong khi đó, qua rà soát các dự án đã được duyệt, đến năm 2030 tổng cộng TP.HCM có 193 dự án nhà ở xã hội. Theo chỉ đạo về quy hoạch nhà ở xã hội của Thành ủy và UBND TP.HCM, đến năm 2030 TP sẽ cần 1.700 – 2.000ha đất cho nhà ở xã hội.
Quy hoạch và gỡ thủ tục cần cho nhà ở xã hội
Tại tọa đàm, nhiều đại biểu tham dự nhận định công tác quy hoạch là nền tảng căn cơ để phát triển dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM được bài bản.
Theo ông Vũ Trung Hưng, tùy theo tình hình thực tiễn và yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, TP sẽ tiếp tục bổ sung quỹ đất. Đặc biệt sẽ điều tiết phân bổ giữa các nhóm trên nguyên tắc bảo đảm tổng quỹ đất nhà ở xã hội đạt được theo định hướng và làm cơ sở hoàn thiện quy hoạch chung TP.HCM hợp nhất.
“Trên cơ sở quy hoạch TP sẽ tính toán áp dụng quy định cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”, ông Hưng thông tin.
Bên cạnh công cụ quy hoạch, ông Nguyễn Văn Hải cũng nêu ra các kiến nghị để hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người lao động, như: đơn giản hóa tối đa thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân.
Tăng cường ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội thông qua miễn giảm thuế và hỗ trợ lãi suất dài hạn. Kéo dài thời gian trả góp và đơn giản hóa điều kiện vay vốn để công nhân dễ dàng tiếp cận.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho hay trong thời gian gần đây, chính sách về nhà ở xã hội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi liên tục được điều chỉnh, bổ sung theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng và tháo gỡ các điểm nghẽn thực tiễn.
Sau khi Luật Nhà ở được thông qua, hệ thống chính sách liên quan đã từng bước hoàn thiện. Trên cơ sở đó, Quốc hội ban hành các nghị quyết liên quan, tạo hành lang pháp lý để Chính phủ cụ thể hóa bằng các nghị định hướng dẫn.
Chính phủ đang quyết liệt thúc đẩy chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội, với nhiều chính sách hỗ trợ rõ ràng hơn, theo hướng sát với thực tiễn hơn.
“Ở cấp Trung ương và cả TP.HCM liên tục ban hành những chính sách áp dụng pháp luật để nâng mức trần thu nhập được mua nhà ở xã hội mở rộng cơ hội mua nhà ở xã hội, nới chính sách tín dụng cho người mua nhà; đơn giản thủ tục chứng minh thu nhập, đầu tư dự án nhà ở xã hội… Tuy nhiên vẫn còn các nút thắt cần tháo gỡ cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội”, ông Châu nhìn nhận.
Ông LÊ HỮU NGHĨA (Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, doanh nghiệp đang triển khai một số dự án nhà ở xã hội):
Khó khả thi với quy định hoàn tất thủ tục đầu tư trong 132 ngày
Một động thái tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư dự án nhà ở xã hội, vừa qua UBND TP.HCM thống nhất trình tự thủ tục làm dự án nhà ở xã hội gồm 7 bước (tổng thời gian 132 ngày đối với dự án đầu tư tư nhân).
Tuy nhiên với thực tiễn làm thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội, tôi chỉ mong là trình tự để hoàn thiện thủ tục làm dự án nhà ở xã hội mất tổng thời gian gấp 3 lần thời gian mà UBND TP đưa ra là tốt lắm cho doanh nghiệp. Bởi trong thực tế tất cả các khâu từ chấp thuận chủ trương đầu tư; thẩm định, phê duyệt quy hoạch; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; cấp giấy phép xây dựng… đều phát sinh rất nhiều vấn đề, cần phối hợp của nhiều sở ngành.
Trước đây, tổng thời gian làm dự án nhà ở xã hội theo thực tế của doanh nghiệp là từ 3 – 4 năm. Còn hiện nay dù đã được UBND nỗ lực rút ngắn thủ tục nhưng vẫn mất khoảng 2 năm. Vì vậy, tôi kiến nghị các cơ quan chức năng xem xét kiến nghị để miễn thủ tục nghiệm thu, kiểm toán với dự án nhà ở xã hội, cho tăng chỉ tiêu dân số tại dự án nhà ở xã hội, miễn giấy phép xây dựng…
Cần thông thoáng thủ tục
Theo đại diện Công ty CP Tập đoàn địa ốc Kim Oanh, việc đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn đối diện không ít thách thức. Thứ nhất, về quy hoạch và quỹ đất ở các vị trí phù hợp, gần nơi làm việc vẫn còn hạn chế. Thứ hai, về cơ chế chính sách dù đã cải thiện, nhưng thủ tục pháp lý, phê duyệt dự án vẫn còn kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai.
Thứ ba, về giá và biên lợi nhuận, nhà ở xã hội bị khống chế giá bán, trong khi chi phí đầu vào ngày càng tăng, khiến doanh nghiệp phải cân đối rất kỹ để vừa đảm bảo hiệu quả, vừa giữ đúng mục tiêu an sinh.
Thứ tư, về đối tượng thụ hưởng cần đúng người có nhu cầu thật, tránh đầu cơ, cũng là bài toán cần sự phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
“Để nhà ở xã hội phát triển bền vững, cần một hệ sinh thái đồng bộ giữa chính sách – doanh nghiệp – tài chính – quy hoạch…”, vị này đề nghị.
Lãi suất và dòng vốn vẫn là “nút thắt”
Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh tín dụng, đặc biệt là lãi suất và khả năng tiếp cận vốn, vẫn là điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở xã hội hiện nay. Theo ông Châu, dù mục tiêu đưa lãi suất về khoảng 4,8%/năm như giai đoạn trước được nhiều bên kỳ vọng, nhưng trong bối cảnh hiện tại, việc đạt được mức này “không dễ”.
Đề cập gói tín dụng 145.000 tỉ đồng, ông Châu đánh giá đây là “nỗ lực rất lớn của hệ thống ngân hàng thương mại”, Thực tế đến hết quý 2-2026 giải ngân mới đạt khoảng 6.700 tỉ đồng bởi nhiều lý do, trong đó chủ yếu do vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chưa đủ điều kiện tiếp cận vốn.
Về mặt bằng lãi suất, ông Châu cho biết các ngân hàng thương mại đang áp dụng mức khoảng 5,9%/năm đối với người mua nhà và 6,1%/năm đối với chủ đầu tư. Trong khi đó, tại Ngân hàng Chính sách xã hội, theo quy định tại nghị định 192, lãi suất cho vay được ấn định ở mức 5,4%/năm.
Dù vậy, theo ông Châu, “mức lãi suất này vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo đột phá”, nhất là khi so sánh với một số quốc gia trong khu vực chỉ dao động quanh mức 3%. Do vậy ông kiến nghị cần tiếp tục giảm lãi suất, hướng tới mốc 4,8%/năm cho người mua nhà nhằm kích thích nhu cầu và cải thiện khả năng chi trả.
Ông Châu cũng chỉ ra một bất cập lớn khi chủ đầu tư gần như không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, cơ chế hiện hành khiến doanh nghiệp phải phụ thuộc vào nguồn vốn thương mại với chi phí cao, làm giảm đáng kể động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội.
