Mua đất nông nghiệp có giấy hồng chung sẽ gặp nhiều rắc rối pháp lý – Ảnh: DANH KHANG
Tôi mua một miếng đất nông nghiệp ở Vũng Tàu (cũ), giấy hồng chung đứng tên 8 người (tôi và 7 người khác). Do mua lại đất của một trong những người đồng sử dụng, không phải là người mua đầu tiên nên tôi không biết hết những người đứng tên chung trong giấy hồng.
Nay đất đã hết thời hạn sử dụng, chúng tôi muốn làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất nhưng có một người không thể liên lạc được. Đến địa chỉ chị này đăng ký trên giấy hồng thì biết chị đã chuyển đi nơi khác từ 3 năm nay.
Nếu không gia hạn sử dụng đất có thể bị Nhà nước thu hồi. Mà thủ tục gia hạn cần tất cả các đồng sử dụng đất ký hồ sơ. Giờ chúng tôi phải làm sao để gia hạn được thời hạn sử dụng đất nếu không tìm được người thứ 8 trong giấy hồng chung? (Một bạn đọc)
Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng đất có bị thu hồi?
– Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên Đại học Luật TP.HCM, trả lời:
Thực tế không ít trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hình thức đồng sở hữu (giấy hồng chung đứng tên nhiều người).
Khi gia hạn thời hạn sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh có người đồng sử dụng không thể liên hệ được, thủ tục hành chính thường gặp nhiều khó khăn, gây lo lắng về nguy cơ bị thu hồi đất.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp là loại đất sử dụng có thời hạn (50 năm hoặc không quá 50 năm, tùy theo nguồn gốc đất và người sử dụng đất).
Tuy nhiên, không phải lúc nào hết thời hạn sử dụng đất thì Nhà nước cũng sẽ thu hồi đất vì lý do hết thời hạn sử dụng.
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, có hai trường hợp: Đối với các loại đất nông nghiệp do các gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất trong hạn mức nếu hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Tuy nhiên, nếu hết thời hạn thì người sử dụng đất không thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (điểm d khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024).
Người sử dụng đất có thể nộp văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận, không bị giới hạn về thời gian. Còn không gia hạn, người dân vẫn tiếp tục sử dụng mà không bị Nhà nước thu hồi.
Đối với các trường hợp không phải là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê…) thì phải gia hạn thời hạn sử dụng đất trong năm cuối.
Hồ sơ đề nghị gia hạn phải nộp chậm nhất là 6 tháng trước khi hết hạn. Nếu qua thời hạn trên mà chủ đất không nộp hồ sơ gia hạn thì không được gia hạn (trừ trường hợp bất khả kháng). Hết hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất.
Mua đất có giấy hồng chung, phải kiện ra tòa tìm người
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, một nhóm người có quyền sử dụng đất chung, thì có hai trường hợp:
Nếu đất có thể phân chia theo phần cho từng thành viên, mỗi thành viên phải đăng ký biến động hoặc tách thửa, làm thủ tục cấp giấy hồng riêng cho từng thửa trước khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất không thể phân chia theo phần, thì tất cả các thành viên đứng tên trên giấy hồng chung phải cùng nhau thực hiện quyền và nghĩa vụ, hoặc có thể ủy quyền cho một người đại diện để thực hiện.
Thực tế, những trường hợp mua đất có giấy hồng chung không thể phân chia theo phần thường rất khó liên hệ được hết tất cả những người đồng sử dụng. Nhưng họ cũng khó tin tưởng ai để ủy quyền thay mặt mình định đoạt quyền sử dụng đất.
Vì vậy, khi thực hiện bất cứ một thủ tục gì liên quan đến đất, chỉ cần một trong số các đồng sử dụng không liên lạc được thì tất cả người còn lại sẽ không làm được gì. Vì các tổ chức đăng ký đất đai không tiếp nhận hồ sơ nếu không đủ chữ ký của tất cả những người đứng tên trên giấy hồng chung.
Nếu đã tìm hết cách mà vẫn không tìm được người còn lại đứng tên chung trên giấy hồng thì chắc chắn không thể làm các thủ tục hành chính về đất. Các chủ đất có thể cân nhắc khởi kiện ra tòa án, yêu cầu tòa ra thông báo tìm kiếm người biệt tích từ 6 tháng trở lên.
Nếu vẫn không có tin tức, các đồng sử dụng đất có thể yêu cầu tòa tuyên bố mất tích và chỉ định người quản lý tài sản của người mất tích theo quy định. Người quản lý tài sản này sẽ thay mặt người đồng sử dụng đất đã mất tích thực hiện các thủ tục về đất.
Để hạn chế rủi ro và bảo đảm quyền lợi lâu dài, người sử dụng đất chung nên chủ động phân chia quyền sử dụng đất theo phần hoặc tách thửa đất, xác lập quyền sử dụng riêng.
Với những trường hợp quyền sử dụng đất không thể phân chia theo phần, không tách thửa được thì người dân phải thật thận trọng trước khi nhận chuyển nhượng.
Đặc biệt cần thận trọng, đánh giá kỹ về số lượng đồng sở hữu, khả năng liên hệ, cũng như các rủi ro phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
