Dự án bất động sản trên đường Võ Nguyên Giáp, TP.HCM – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Một bạn đọc hỏi: Hiện tại Luật Kinh doanh bất động sản mới có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán diện tích thương mại chưa có sổ.
Vậy có cần xác nhận của chủ đầu tư không? Trong trường hợp không quy định, muốn chuyển nhượng phải làm thế nào?
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM, cho biết:
– Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Theo đó, chủ đầu tư được bán từng phần diện tích sàn xây dựng trong một công trình thay vì bán toàn bộ công trình. Quy định này khắc phục khoảng trống pháp lý đối với các loại hình bất động sản như condotel, officetel, shophouse…
Khách hàng mua condotel không được bán lại khi chưa có giấy chứng nhận
Theo Nghị định 96 năm 2024 thì phần diện tích sàn xây dựng được đưa vào kinh doanh bao gồm các diện tích thương mại (gian thương mại, lô thương mại…), văn phòng (văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú – officetel), du lịch, lưu trú (căn hộ du lịch – condotel, căn hộ lưu trú…).
Nhìn chung, đây là các phần diện tích không phải để ở, người mua không được đăng ký thường trú.
Mặc dù khung pháp lý cho các diện tích “không phải để ở” trong các tòa nhà đã rõ ràng hơn, nhưng người sở hữu diện tích này vẫn có những hạn chế nhất định, trong đó có hạn chế về khả năng chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho bên thứ ba.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép bên mua, bên thuê mua bất động sản (khách hàng) có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký kết với chủ đầu tư cho bên thứ ba trong một số trường hợp nhất định.
Các loại hợp đồng được chuyển nhượng bao gồm:
– Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
– Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
– Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn
Ba loại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản trên được quy định rõ ràng trình tự, thủ tục chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và các bên liên quan cũng như hệ quả pháp lý phát sinh.
Sau khi hoàn tất các thủ tục, người nhận chuyển nhượng có quyền lợi và trách nhiệm như khách hàng.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán sàn thương mại, condotel, officetel mà chỉ cho phép chuyển nhượng hợp đồng thuê mua phần diện tích công trình có sẵn.
Thuê mua là một hình thức giao dịch đặc thù, người thuê mua trả trước một khoản tiền nhất định cho bên cho thuê mua (tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng).
Số tiền còn lại được chia nhỏ và tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận.
Sau khi hết thời hạn thuê mua và đã thanh toán đủ 100% số tiền, người thuê mua chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó. Thời hạn thuê mua có thể là 5 năm, 10 năm, 15 năm hoặc lâu hơn, phụ thuộc vào năng lực tài chính của người thuê mua và phương án kinh doanh của chủ đầu tư.
Luật Kinh doanh bất động sản không quy định việc chuyển nhượng các loại hợp đồng khác như: hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.
Vậy nên diện tích thương mại chưa có giấy chứng nhận, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán không thể thực hiện theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo luật này.
Chuyển nhượng hợp đồng “chui” có thể bị vô hiệu
Nhưng luật trên có quy định nguyên tắc “tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên” thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.
Vì vậy, nhiều chủ đầu tư vẫn cho phép khách hàng đã mua một phần diện tích “không phải để ở” trong tòa nhà được chuyển nhượng hợp đồng cho người khác.
Một số tổ chức hành nghề công chứng vẫn chấp nhận công chứng chuyển nhượng hợp đồng này, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên được linh động áp dụng như trường hợp khách hàng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Như vậy, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán diện tích thương mại, nhưng thực tế nhu cầu chuyển nhượng của khách hàng là có.
Hệ quả là việc công chứng, thế chấp và tiếp cận tín dụng gặp khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, nhất là khi dự án chậm tiến độ, không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc chủ đầu tư không hợp tác.
Khi liên quan đến tranh chấp, các bên có nguy cơ bị tuyên hợp đồng vô hiệu bởi luật không quy định cho phép chuyển nhượng.
Từ thực tiễn đó, pháp luật cần bổ sung quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng không phải nhà ở và các trình tự, thủ tục thực hiện.
Về phía khách hàng, khi ký hợp đồng mua bán condotel, văn phòng, sàn thương mại… (không phải nhà ở) với chủ đầu tư, cần đặc biệt lưu ý khả năng chuyển giao quyền và nghĩa vụ hợp đồng cho bên thứ ba.
Người mua phải kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán ban đầu để xác định có cho phép chuyển nhượng hay không, các điều kiện kèm theo và chi phí phát sinh (nếu có).
Đồng thời, nên chủ động làm việc với chủ đầu tư để làm rõ quy trình, thủ tục và xin ý kiến hoặc sự chấp thuận trong trường hợp hợp đồng hoặc thực tiễn quản lý dự án có yêu cầu, nhằm hạn chế rủi ro pháp lý khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng.
